ПЕРЕПЛАНИРОВКА: КАК ОТРЕМОНТИРОВАТЬ КВАРТИРУ ПРАВИЛЬНО


С приобретением прав на квартиру собственник получает и ответственность за ее содержание. Ремонт в квартире регламентируется следующими нормативными актами:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Чья ответственность: собственников или УК

Обслуживающая организация несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества дома. Поэтому в случае если в квартире произошла авария из-за неисправности общего имущества дома (например, прорыв стояка), то ответственность несет обслуживающая организация. Но если жители самостоятельно заменили части общего имущества в своей квартире (радиаторы, стояки, газовое оборудование), то ответственность за последствия такого ремонта несут уже сами собственники. Также по законам Российской федерации жители обязаны не реже, чем раз в пять лет, проводить обследование своего жилья и необходимый ремонт. И чем старше дом, в котором находится квартира собственника, тем более трудоемким может быть ремонт: ведь у каждой конструкции, у каждого материала есть свой срок службы. Поддерживать свои квартиры в надлежащем состоянии – обязанность собственника.

В соответствии с Жилищным Кодексом (статья 36) в состав общего имущества входят все помещения, которые не являются частью квартир и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей всех жителей дома, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами квартир, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, земельный участок, на котором расположен дом и элементы озеленения и благоустройства.

Перепланировка

Самостоятельное, бесконтрольное проведение большинства работ запрещено законодательством РФ и Санкт-Петербурга. Перепланировка квартиры, любое переустройство инженерных систем требует согласования Межведомственной Комиссии (МВК). После проведения перепланировки необходимо в обязательном порядке внести изменения в технический паспорт дома и квартиры, чем занимается Проектно-инвентаризационное Бюро (ПИБ).

Перепланировка – это:

  1. переоборудование жилого помещения:
  • Перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов
  • Устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат
  • Устройство вентиляционных каналов
  • Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
  • Прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств, для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  1. Перепланировка жилого помещения:
  • Перенос и разборка жилых перегородок
  • Перенос и устройство дверных проемов
  • Устройство и переоборудование тамбуров
  • Остекление балконов и лоджий
  • Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений

Что можно делать без согласования Межведомственной комиссии

  • косметический ремонт;
  • сборку и разборку встроенной мебели и антресолей;
  • замену оборудования (водопровод, канализация, отопление, электропроводка и т.д.) на аналогичное и на том же месте;
  • установку стиральной или посудомоечной машины, даже стационарно;
  • замену ванны (но не на джакузи или душевую кабину);
  • установку двери в существующем проеме; сужение или, наоборот, расширение дверного проема, не затрагивая капитальные стены;
  • Телефонизацию. Антенные работы. При внутриквартирной проводке эти виды работ не требуют согласования. Подключение телевидения возможно как от коллективной, так и от индивидуальной антенны. В случае расположения спутниковой антенны на фасаде здания может потребоваться согласование районного архитектора.

Чего нельзя делать при ремонте квартиры

  • Запрещено демонтировать межквартирные перегородки и (или) выполнять проемы в межквартирных стенах.
  • Запрещено проектировать жилые комнаты и кухни без естественного освещения.
  • Помещения с газовыми плитами должны быть изолированы от жилых комнат.
  • Не допускается выполнять вход в санузел из спальни и (или) кухни.
  • Запрещено использовать и переоборудовать для себя технические этажи, чердаки, подвалы и. и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
  • Запрещено ограничивать доступ к оборудованию и приборам инженерных систем здания (труб отопления, водоснабжения и канализации) и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и (или) замены.
  • Запрещено устанавливать радиаторы на балконах и лоджиях.
  • Запрещено выполнять устройство обогрева полов от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
  • Запрещено размещение туалета, совмещенного санузла или ванной комнаты над кухнями и жилыми комнатами. Однако есть и исключение: если санузел расположен в двухуровневой квартире (на втором уровне) над кухней.
  • Запрещено устраивать санузел на месте кухонь и жилых комнат. Увеличение санузлов возможно только за счет коридора, кладовых и т.д.
  • 11.Запрещено устанавливать камины на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа.

Электрика

Правила установки электрооборудования позволяют произвести перенос розеток, выключателей и счетчика внутри квартиры. Запрещается установка электрических розеток в помещениях повышенной влажности и на расстоянии 0,5 м от отопительных приборов. Если при проведении ремонта Вы хотите увеличить мощность внутри квартиры, необходимо заказать проект по электрическому обеспечению квартиры в организации, имеющей Государственную Лицензию (допуск СРО). Перед заказом проекта следует узнать в обслуживающей организации о наличии свободных мощностей. При расчетном потреблении энергии более 10 КВт жильё принимается за квартиру улучшенной комфортабельности, оплата электроэнергии производится по повышенному тарифу.

Существует регламентированный порядок согласования электроснабжения квартиры. Также как и для любых видов перепланировок. Прежде всего, необходимо получить в эксплуатирующей организации дома справку о выделенной на квартиру мощности и согласие на присоединение дополнительной мощности (если Ваша потребность в мощности больше, чем Вам выделено). Далее необходимо пройти целый ряд процедур по узакониванию переоборудования квартиры:

•           Получить разрешения на присоединение дополнительной мощности.

•           Получить акт разграничения балансовой принадлежности между собственником квартиры и эксплуатирующей организацией, подписать в районном отделе межведомственной комиссии и ПетроЭлектроСбыте.

•           Разработать Проект электроснабжения (проект должна предоставить организация, обладающая соответственной гос. лицензией) и согласовать проект с эксплуатирующей организацией. Подписать акт.

•           Согласовать проект в ПетроЭлектроСбыте и получить акт-допуск объекта в эксплуатацию.

•           Заключить договор с ПетроЭлектроСбытом на пользование электроэнергией.

Переоборудование систем тепло- и водоснабжения

Чаще всего при ремонте квартир схема подводки не меняется. Если жители меняют радиаторы, трубы, то эти работы можно провести по письму на имя главного инженера ЖКС. Отключение стояков и технический надзор за работами нужно будет оплатить согласно тарифам жилкомсервиса. Согласование на городском уровне нужно, если при замене оборудования повышаются нагрузки, отпускаемые на здание. Например, проведение системы отопления или водоснабжения в помещениях, где оно ранее было не предусмотрено.

Газоснабжение

Изменение местоположения газопровода и оборудования производится по проекту организации имеющей лицензию. Работы, обычно, проводятся бригадой «ПетербургГаза», который выдает бесплатно технические условия (необходимые для проектирования). Заказать проектные работы можно в любой компании, имеющей необходимые разрешения, в том числе в «ПетербургГаз». Строительно-монтажные работы также могут быть проведены любой компаний, имеющей необходимые допуски. Дополнительную информацию можно узнать по тел. (812) 610-04-04.

Какие последствия могут возникнуть при незаконных перепланировках

Неправильный ремонт и замена оборудования в квартире могут привести к разрушению несущих конструкций, трещинам в потолке и стенах соседей. А это значит, что могут произойти обрушения, последствия которых могут быть очень плачевными.

Установка дополнительных отопительных приборов может привести к недостатку тепла в квартирах соседей. То есть другие жители дома недополучат столь необходимого им тепла в зимнее время. Несанкционированное переоборудование санузла может привести к нарушению гидроизоляции пола. Именно такие работы часто приводят к прорыву стояков и «заливу» соседей. Этот перечень можно продолжать бесконечно. И в плачевных последствиях несанкционированного ремонта будет виноват собственник, даже если он не знал о том, что эти работы надо было согласовывать и проводить в соответствии с нормами и правилами.

Инстанций, которые необходимо обойти при проведении ремонта в квартире, много. Но каждый специалист, проверяя ваш проект перепланировки, разделяет с вами ответственность за последствия Вашего ремонта. Чем больше изменений в квартире, тем большее количество согласований нужно получить. Если у собственника недостаточно времени или желания для согласования перепланировок, можно обратиться в любую проектную организацию, обладающую необходимыми допусками и лицензиями.

Граждане Российской Федерации обязаны узаконить перепланировку. Это закреплено в законодательстве. Продать квартиру, где проведена незаконная перепланировка, невозможно. Владельца помещения могут привлечь к административной ответственности, так как нарушение обязательных требований Госстандартов, ТУ, строительных норм и правил влечет наложение административного штрафа для граждан. Оплата штрафа, не освобождает от обязанности по согласованию перепланировки. Более того, многочисленные нормы и правила разработаны для того, чтобы обезопасить жителей дома от нежелательных последствий неумелого ремонта.

Стандартный пакет документов для проведения и согласования перепланировки в жилом фонде Санкт-Петербурга

•           Правоустанавливающие документы на жилое помещение: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи (в порядке приватизации) с обязательным приложением свидетельства о праве собственности на жилое помещение;

•           формы №6, №9; план ПИБ на жилое помещение с учетом экспликации;

•           заявление от всех проживающих членов семьи собственника жилого помещения о согласии на проведение перепланировки ( в том числе и отсутствующих);

•           акт обследования квартиры, включая произведенные обмеры, в результате которого формируется техническое заключение о состоянии несущих элементов квартиры и реальный обмерный чертёж;

•           проект производимых перепланировок;

•           согласование перепланировки (проекта) с районным архитектором и утверждение им проекта;

•           АКТ и РЕШЕНИЕ районного СГОСЭПИДНАДЗОРА о возможности проведения перепланировок;

•           АКТ и РЕШЕНИЕ районного органа ГОСПОЖНАДЗОРА о возможности проведения перепланировок.

•           Акт обследования жилого помещения межведомственной комиссией МВК в соответствии с проектом;

•           принятие решения комиссией МВК о возможности проведения перепланировок (акт).

 

Полезные ссылки

http://www.guion.spb.ru - официальный сайт ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости).

http://r78.rosinv.ru/ - сайт БТИ Санкт-Петербурга

http://www.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/inspekcija - информация Государственной Жилищной Инспекции

http://prominvestuk.ru/ - сайт Управляющей Компании «ПромИнвест»

Опубликовано: 

пятница, 11 марта, 2016 - 12:09